5 ключових проблем українських ОСББ: як вони вирішені у Європі

Що заважає українським об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) працювати так само ефективно, як і їхні аналоги у Європі?

Зазвичай на це питання відповідають: корінь проблеми нібито у пасивності українців, які не хочуть нічого робити, об’єднуватися, брати на себе відповідальність за своє житло.

Але це не так. Або, принаймні, не зовсім так.

Нині багато хто говорить, що реформа не спрацювала, бо пасивність співвласників неможливо перебороти. Але давайте будемо відвертими.

Чи не прикриває така позиція бездіяльність щодо виконання існуючого законодавства усіма учасниками процесу? Пасивність співвласників звісно існує, але вона пишно плекається об'єктивними та штучними перепонами.

Тож поговорімо краще про те, які підводні камені існують в українському законодавстві, а також - у який спосіб наші сусіди-європейці вирішили подібні питання в багатоквартирному житлі, і чи може їхній досвід бути нам корисним.

Процедура реєстрації відомостей про ОСББ в Єдиному державному реєстрі

Вже 5 років в Україні діють спрощені правила прийняття рішень у багатоповерхівках: не треба збирати кворум на збори, можна опитати всіх у порядку письмового опитування.

Це дійсно значно спростило діяльність об’єднань, однак зайва бюрократія у випадках державної реєстрації змін про ОСББ все ще залишається.

Наприклад, потрібна перереєстрація статуту ОСББ або зміни голови правління. Згідно з законодавством, при внесенні змін необхідно засвідчити справжність підписів голови та секретаря на протоколі загальних зборів, а також - викласти цей протокол на нотаріальних бланках.

Це все є платні послуги, за які ОСББ має заплатити нотаріусу.

Після цього ще необхідно сплатити реєстраційний збір або реєстраційний збір та послуги нотаріуса з проведення реєстрації змін, якщо ОСББ звертається до нотаріуса, а не до державного реєстратора.

І ніби можна було б змиритися, якби такі правила були встановлені для всіх. Та ж, наприклад, такі вимоги не поширюються на громадські об’єднання та благодійні організації. Але ж ОСББ теж є неприбутковою організацією, добровільним об’єднанням громадян, які спільними зусиллями утримують свій багатоквартирний будинок. Наявність таких різних правил для подібних за своєю суттю організацій дискримінує ОСББ.

Країни ЄС вже давно в своїй більшості міцно стали на шлях спрощення реєстраційних процедур. Це стосується як сприяння легкості ведення бізнесу, так і аналогів ОСББ.

Водночас повсюдне оцифровування архівів та диджиталізація у широкому сенсі зробили чимало складних процедур значно простішими, або ж узагалі їх скасували.

Вочевидь, процеси диджиталізації, що розпочалися в Україні останніми роками, призведуть до подібного результату, однак їх варто супроводжувати й змінами у законодавстві, які підкріплюють таке спрощення.

Недосконала процедура розрахунку голосів для прийняття рішень в будинку

В нормах Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", які регламентують усі аспекти діяльності ОСББ, є колізія (скоріше, пропущені законодавцем слова) щодо розрахунку голосів для прийняття рішень.

В одній статті зазначено, що голоси співвласників розраховуються пропорційно до площі, а в наступному абзаці цієї ж статті вказується, що рішення приймаються, якщо за них проголосувала більшість від загальної кількості усіх співвласників.

Тобто в першому випадку, ми беремо за основу площу, а далі вже кажемо, що рішення приймаються, коли проголосувала більшість людей.

Подібні проблеми з недосконалими процедурами реєстрації та прийняття рішень не типові для європейських країн, де законодавство дає чіткі і вивірені процедури.

Поки що ж українським ОСББ доводиться мінімізувати внесення змін - менше звертатися до реєстратора та передбачити всі процедури розрахунку голосів для прийняття рішень у своєму статуті. Однак для тих новостворених ОСББ, які лише планують здійснити державну реєстрацію об’єднання, це значна проблема, яка часто зупиняє створення організації на етапі ініціативної групи.

А як це вирішується в ЄС? Досить просто – там із самого початку унеможливили таку проблему.

Для прикладу, у Польщі об’єднання співвласників без реєстрації юридичної особи відбулося ще 20 років тому, при чому в обов’язковому порядку для всіх будинків, в яких люди приватизовували квартири.

Таким чином, в найкоротші терміни в Польщі було створено понад 80 тисяч спільнот власників.

Натомість вирішити цю проблему в Україні може законопроєкт №3878, вже зареєстрований у Верховній Раді. Він прибирає різне тлумачення, доводячи нормативну базу до норм, які діють у країнах ЄС.

Складно отримати актуальні відомості з державного реєстру про власників квартир

Здавалося б, чому це є проблемою, якщо з 2015 року законодавством України передбачено, що співвласники мають можливість отримувати інформацію про своїх сусідів безкоштовно?

Але практика показує, що не в усіх містах державні реєстратори у центрах надання адміністративних послуг однаково розуміють реалізацію цього права. В деяких містах за цю послугу від співвласників вимагають гроші, а іноді навіть відмовляють у наданні цієї інформації, аргументуючи свою відмову конфіденційністю.

Частіше за все, співвласникам вдається отримати цю архівну інформацію, тільки оплативши послуги БТІ. Але й такої інформації все одно недостатньо для повноцінного проведення зборів.

Це робить збір такої інформації титанічною справою для ініціативної групи.

Однак всюдисуща диджиталізація може поставити крапку й у цій проблемі. Принаймні в європейських держав, які спростили ведення бізнесу та отримання інформації для його функціонування, це вийшло.

Подібна інформація щодо житлової сфери також стала доступною, якщо це не порушує комерційних таємниць.

А нам, навчаючись досвіду наших європейських сусідів, варто лише свідомо поставити цю проблему вільного доступу до інформації як один із пріоритетів у житловій сфері та виділити фінансування для заповнення прогалин у наявних реєстрах.

Невизначений правовий статус земельної ділянки під багатоквартирним будинком

Багатьох представників ОСББ, які дуже добре усвідомлюють цінність свого будинку, турбує ще одне питання: як отримати право легально використовувати земельну ділянку під своїм будинком.

"Право на землю" декларативно закріплено за співвласниками багатоквартирного будинку 42 статтею Земельного кодексу України. Проте порядку, згідно з яким співвласники могли б реалізувати це право, досі не існує.

Також не встановлені межі таких ділянок, їм не присвоєно кадастровий номер. За таких умов у співвласників просто немає можливості легально користуватися земельною ділянкою. Наприклад, обгородити свою прибудинкову територію, облаштувати там дитячий майданчик, паркування для сусідських авто або сквер для вечірніх посиденьок.

Незважаючи на це, органи місцевого самоврядування часто вимагають від ОСББ утримувати та прибирати таку територію, покладають на ОСББ відповідальність за її благоустрій.

У більшості країн ЄС та не тільки, наприклад – у Грузії,  аналогічну проблему давно вирішили, чітко визначивши земельні ділянки до кожного багатоквартирного будинку.

Саме така робота, сподіваємося, буде проведена і в Україні.

Надзвичайно важливо визначити межі земельної ділянки кожного багатоквартирного будинку, щоб кожен з нас розумів, що саме ми зобов’язані утримувати, та міг повноцінно використовувати свою власність.

Проблема стягнення заборгованості перед ОСББ

Серед проблем, з якими зустрічаються ОСББ, не можна не згадати питання боржників. Адже ті люди, які з певних причин не хочуть платити за утримання будинку, є в кожній багатоповерхівці.

Проте сьогодні боржники вже не є такою страшною проблемою, як це здавалося раніше. Судова практика стоїть на боці ОСББ.

Якщо в об’єднанні було правильно затверджено кошторис, перелік та розмір внесків на утримання та поточний ремонт будинку, то правлінню без проблем вдасться стягнути суму заборгованості в судовому порядку.

В той час, коли ми можемо лякати боржників тільки фінансовими санкціями, в інших країнах Європи у разі порушення мешканцями будинку правил проживання їх можна навіть виселити, виставивши їх квартири на продаж.

Можливо, і в Україні колись буде запроваджена можливість встановлення правил проживання, з якими в обов’язковому порядку нотаріально (як у Німеччині) мають погодитися усі власники квартир та нежитлових приміщень, щоб у випадку їх порушення, можна було мати сильніші важелі впливу, ніж просто можливість звернутися до суду. Крім того, було б доцільно чітко передбачити, що ОСББ має право застосовувати до боржників фінансові санкції.

* * * * *

Як бачимо, проблем достатньо. Проте вони – не про пасивність українців.

Більш того, порівняння українських реалій із досвідом ЄС чітко показує, що всі ці проблеми можна легко вирішити.

Справа за малим – за готовністю до кінця проводити "євроінтеграцію" у сфері управління житлом.

Щоб українці мали такі ж можливості розпоряджатися своїм житлом, як і жителі інших європейських країн.

Публікації в рубриці "Експертна думка" не є редакційними статтями і відображають винятково точку зору автора