Управляємо будинком по-європейськи. Чому небезпечно копіювати лише частину досвіду ЄС

Четвер, 8 грудня 2016, 09:05 — , Світовий банк

Реформа ЖКГ в Україні тепер стійко асоціюється зі створенням ОСББ, які мають замінити ЖЕКи.

І це – сигнал, що свідчить про загрозу провалу реформи!

Чому? Спробуємо розібратися.

За 25 років після здобуття незалежності переважна більшість українців продовжує жити в комунальній системі, створеній за часів СРСР. Системи зі всесильними ЖЕКами, відсутністю контролю над їхньою роботою, а головне – відсутністю вибору.

Здавалося б, за декілька останніх років було зроблено дуже багато – українці отримали змогу обирати і бути повноцінним покупцем комунальних послуг. На жаль, багато з реформ поки що лишаються тільки на папері.

Згідно з паперами, ЖЕКи припиняють своє існування. Проте насправді цього не сталося.

Не сталося перш за все тому, що не була створена альтернатива.

Міф, який зараз вкладають в голови наших громадян, дуже простий: порятунок потопельників – справа рук самих потопельників. Щодо ЖЕКів це виглядає так: створюйте ОСББ – і самі вирішуйте свої проблеми.

Саме це – в уявленні української влади – і є переходом до європейських правил домоуправління.

Однак це не працює. Й український досвід ще раз довів, що не варто вигадувати велосипед, ігноруючи вже напрацьований в Європі досвід.

Що ж є зараз в Україні?

Багато будинків скористалися можливістю – на щастя, зараз держава не обмежує діяльність ОСББ, як це було 4–5 років тому (згадаймо, що вони мали купувати газ за промисловим тарифами). Тепер штучних перешкод істотно поменшало.

Однак відсутність таких перешкод призвела лише до нетривалого буму створення ОСББ. І причина дуже проста – переважна більшість громадян не готові брати на себе зайві клопоти з обслуговування будинку, надаючи перевагу дуже відносній "зоні комфорту".

Чи означає це, що реформа провалилася, зіткнувшись із "особливим менталітетом" українців? Аж ніяк!

Адже Україна зовсім не копіювала європейський шлях. А якщо ще точніше – копіювала його лише частково.

В Україні відсутній конкурентний ринок комунальних послуг. А ще – відсутні фахівці, які готові надавати якісні комунальні послуги.

Йдеться про керуючі компанії, які мають замінити собою ЖЕКи.

Важливе уточнення – керуючі компанії зовсім не є "антиподом" ОСББ. Швидше навпаки, організувавши ОСББ (а по суті – отримавши статус юридичної особи), мешканці вже мають вибір – самим вести діяльність із обслуговування будинку чи доручити це професіоналам.

Європейський досвід свідчить, що управління будинками – нелегка праця, що вимагає кваліфікації. Підготовка відповідного фахівця в різних країнах ЄС потребує від 1,5 до 3 років.

У нас же цю роботу запропонували виконати самим мешканцям. Безумовно, і в ЄС є колективні домоволодіння, які самостійно займаються вирішенням своїх комунальних проблем. Однак у більшості це дуже невеликі будинки, на кілька квартир.

Багатоквартирний будинок, що самостійно керує своїм комунальних господарством – це швидше виняток для ЄС.

Чому саме так? Хоча б тому, що далеко не у всіх будинках є активісти, які готові взяти на себе вирішення всіх комунальних проблем. А крім того, в сучасному світі часто найняти фахівця – дешевше, ніж виконувати роботу самотужки.

Цей принцип дуже поширений в Європі – будь-яку справу надійніше і дешевше довірити професіоналу. ЖКГ не є винятком.

Навіть якщо це вимагає додаткових коштів, результат виправдає це. А головне – знижуються ризики неефективного управління.

А що ж Україна?

Ми ризикуємо повторити російський досвід, де ЖЕКи за одну ніч "перетворилися" на керуючі компанії, проте мешканці не мали можливості вибору, а тому не відчули різниці.

Саме таким шляхом намагаються повести Україну – будинки, які не уклали самостійно договір з керуючими компаніями, отримають їх від міста. По суті, це будуть ті самі ЖЕКи.

Як наслідок – отримаємо консервацію існуючої системи.

Ця проблема – глибша, ніж здається. Як громадяни можуть бути відповідальними власниками своєї країни, не ставши відповідальними господарями у власному домі?

У чому ж різниця між системою, яку намагаються нав'язати українцям, і тим, що працює в Європі?

В першу чергу, різниця – у впливі держави.

Наприклад, в Німеччині ані держава, ані муніципалітети не втручаються в роботу керуючих компаній. Не надають їм дозволу працювати на ринку, не сертифікують їх.

Це багато незалежних організацій, об'єднаних в асоціації. Саме ці асоціації і підтверджують кваліфікацію своїх членів.

Чи можливо відтворити цю систему в Україні? А чом би й ні – адже ринкові закони працюють скрізь однаково!

Звідки ж з’являться ці спеціалісти в Україні? І знову – все вирішують ринкові закони. Попит на ці послуги призведе до появи пропозиції. Головне – не втручатися у ринкові процеси.

Як же можна виправити цю ситуацію?

Нам необхідно максимально демонополізувати цей ринок. Конкуренція буде можлива лише в тому випадку, якщо кожен будинок матиме вибір з трьох-чотирьох керуючих компаній.

Лише тоді можна говорити, що монополія буде переможена.

Та можливі заперечення. Спростивши вихід на ринок для таких компаній, можна підставити громадян. Часто чуєш: "Наших громадян і так обманюють всі, хто тільки може, а тут дилетанти остаточно доведуть інфраструктуру будинків до ручки".

Один із можливих рецептів – у страхуванні. Наприклад, всі домоуправління в Німеччині застраховані.

Відповідно – чим надійніша керуюча компанія, тим менше ризиків для страховика, а отже – дешевші страхові послуги.

І навпаки, домоуправління, яке вирішило найняти нового учасника ринку та зекономити, платитиме більші страхові внески.

Однак, зрештою, найкращу оцінити роботу тієї чи іншої керуючої компанії можуть самі мешканці. У тому числі – переукладаючи контракт на обслуговування або укладаючи його з іншою компанією.

На відміну від "радянських мешканців", що не мають альтернативи ЖЕКам, у європейців є право вибору.

Дуже хотілося би, щоб це право мали й українці. Не лише на словах, а й на ділі.

Адже в цьому виборі і полягає головний секрет успіху європейських реформ. Реформ, які так потрібні Україні.

Автор дякує за допомогу в написанні статті виконавчому директору Міжнародної асоціації менеджменту нерухомості (Білорусь) Геннадію Кальонову

Публікації в рубриці "Експертна думка" не є редакційними статтями і відображають виключно точку зору автора

Якщо ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію.
powered by lun.ua